社区医疗是基层医疗的基石，是健康管理场景中非常重要的入口，更是时代的呼唤。
政策导向明确、人群结构变化、医疗消费升级这三点，使得基层医疗爆发的外部因素已经齐备，“社区”这一入口级的病患流量所能带来的价值拥有无限的想象空间。
来源：探针资本
1、 中国社会与经济现状
1.1大江大河，宏观经济环境的激荡变化
1.1.1宏观经济增长与产业结构升级
1.1.2城镇化与房地产
1.2负重前行，焦虑中崛起的中国新富阶层
1.2.1中国新富阶层的兴起
1.2.2中国新富阶层的焦虑
2、 中国社区医疗发展
2.1危与机，中国医疗现状与趋势
2.1.1中国医疗大健康产业
2.1.2医疗资源稀缺与分布不均
2.1.3社区医疗是时代的呼唤
2.2地产跨界与医疗赋能
2.2.1传统地产遭遇增长瓶颈，引来转型大潮
2.2.2多因素推动“地产+医疗”的发展
2.2.3社区医疗，地产+医疗的绝佳窗口
2.3中高端社区医疗的用户画像
2.4社区医疗的国际经验
2.4.1Jackson Medical Mall
2.4.2One Medical
2.5社区医疗的本土尝试
2.5.1地产系：地产商涉足社区医疗
2.5.2互联网巨头：京东健康进军社区医疗
2.5.3保险系：金融、保险类企业跨界社区医疗
2.5.4科创系：新一代信息技术相关企业赋能社区医疗
2.6互联网医疗助力新型社区医疗发展
3、 结论与建议
3.1新人群和新需求
3.2新场景和新逻辑
中国社会与经济现状
中国宏观经济持续高速增长，人民收入水平稳步提高。改革开放40多年来，我国取得了举世瞩目的辉煌成就。
科技、经济、产业、制度、文化等多个方面均有显著提高，其中经济发展备受瞩目，从2000年首次突破10万亿大关开始，一路高歌猛进。2020年新年贺词中表示，我国2019年国内生产总值将接近100万亿人民币。国家发改委在1月11日首届中国宏观经济年会上预计，2019年中国的人均GDP将首次突破1万美元。根据英国智库列格坦研究所公布的2019年全球繁荣指数排行榜中，在中国营商环境以及居民环境等方面的持续实质性改善下，中国的繁荣指数从2018年的82位，跃升至57位。
这些经济数据的突破不仅意味着中国人民收入水平的持续提高，也彰显着中国经济的强大的活力。
十九大以来，追求高质量增长已成为政策的主基调，GDP将不再是中国经济增长的强约束。2010年以来中国GDP增速持续下移，经济增长中枢从10%左右下降到了当前的6%左右（2020年1月4日，清华大学中国经济思想与实践研究院和中国与世界经济研究中心在京发布《中国宏观经济分析与预测》，报告预测2019年全年GDP增长6.1%）。产业结构不断优化调整，从以“一”为主到“三二一”协同发展。新中国成立之初，我国工业基础薄弱、服务业发展滞后，绝大多数劳动者以农业为生。1952年，农业吸纳了83.5%的就业人口，到2018年降至26.1%，成为就业人数最少的产业。相对的，第三产业2018年产业比重达到52.2%，占据国民经济的半壁江山。经济发展的主要动力是第二、第三产业的发展，企业营利，扩大再生产，提供更多薪酬优厚的岗位，由此吸引来更多的人口从事工业生产，人口城镇化的本质就是第一产业从业人员向第二、第三产业转移。因此，产业结构的不断优化调整，客观上推动了中国城镇化的进程。城镇化进程持续，城市人口增长迅速。中国城镇化率从1978年左右起飞，从1978年我国城镇常住人口占总人口的比重低于20%，发展到2018年的59.58%，城镇居民总数增加了6.4亿，这在世界城镇化历史上属于绝无仅有的高值。从国际经验与政策目标来看，未来十年左右中国城镇化率仍有望快速上升、增加1.6亿城镇人口，预计2030年城镇化率将达到74.1%。城镇化支撑城市的住宅需求。城镇化的维度很多，包括人口、土地等，最常用的还是以人口为衡量，即城镇人口占比。与城市化进程和人口涌入城市同步推进的其中之一个指标就是房屋销售的规模。一般来说，城镇化导致的增量住宅需求来自两个方面，即城镇人口的自然增长和非城镇人口的内向转移，而中国当前的城镇化进程主要由非城镇人口向城镇转移推动，大量的非城镇人口走进城市生根发芽，相应的刚需和改善型住房需求也快速增长。我国处于城镇化中期，城市发展进入都市圈城市群时代。从国际和中国经验看，人口迁移分为两个阶段：从乡村到城市迁移，到在城市化中后期明显向都市圈城市群迁移。根据美国地理学家诺瑟姆对世界各国城市化的研究成果，以及中国社会的具体现状，可以发现我国城镇化初期是1949年-1995年，中期是1996年-2032年，后期是2033年以后。当前2018年底我国城镇人口占总人口的比重是59.58%，已经进入生长理论曲线的中期，未来增速将会减缓，但考虑到巨大的人口基数以及80%左右的预期城镇化人口比重，未来城镇化人口增量将会达到2亿以上。根据国际经验，当城镇率达到75%以后将进入大都市圈化的进程，未来城镇化率的进一步提升，向大都市圈化迈进，进一步提升大都市圈人口吸引力。2019年2月，发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》指出，城市群是新型城镇化主体形态，都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。中国城镇化将进入“都市圈城市群时代”。房地产进入新周期，总量平衡、区域分化。1998年房改以来，中国城镇居民基本实现从筒子楼到住宅小区，从全民蜗居到基本适居的历史性跨越，住房短缺时代终结。2016年12月中央明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”，提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，房地产调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡，从全国一盘棋向因城施策过渡，从以商品属性为主向构建强调居住属性的住房制度过渡。“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”，人口是房地产市场发展的根本支撑，当下新生人口大幅下滑，2018年中国人口仅增加530万，人口总量将在2024-2031年见顶，各地区进入人口争夺的存量博弈时代。人口迁移的根本动力在于实际收入和生活水准差距，一般规律是人随产业走。当前中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，从全球价值链的中低端向中高端转型升级，区域产业格局明显变化。规模经济带来的成本下降和效率提高，发达城市群内核心城市将持续集聚高端制造和高端服务业、向周边转移一般制造业，这也将带动房地产市场的相似趋势发展。具体而言，城市群重点城市会有持续的人口占比上升和人群购买力显著提升，将为房地产企业提供投资机遇。因城施策，一二线城市品牌地产值得期待。近几年，全国各大城市密集出台楼市收紧政策，并从一线城市渗透到三四线城市，房地产市场遇冷。直到2018年下半年，各地政策出现新动向，更加强调房地产市场的规范运作。跟以往不一样的是多以人口宽松政策为主，如放宽落户限制，破除城乡二元结构、提升非户籍人口的城镇化水平；宅基地“三权分置”改革释放更多农业人口落户城镇等。2019年，“一城一策”、“长效机制”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“培育住房租赁市场”等不断提出，在坚持“房住不炒”的定位下，各地在楼市调控上出现明显差异性。随着“一城一策”进一步落实，上海、深圳、广州、南京和青岛等一二线城市的限购政策有所放宽，部分刚需旺盛城市的房地产市场将可能出现火热。中国经济处于转型、结构调整阶段，这种新常态经济正以前所未有的速度带动国人财富的创造、积累和流动，逐渐出现了新富阶层。所谓新富阶层，是由新中产阶层及具有更多财富的人群共同组成的高净值人群。
中国进入新常态以来，投资和出口对经济的拉动效应已现颓势，兼具消费能力和消费意愿的新富阶层是国家、社会、企业难以忽略的力量。新中产阶层是新富人群的主力军，不同机构对中国新中产阶层的定义及统计时点差异较大，综合以家庭收入1.46万-14.6万美元的宽标准我国中产已超过22%；而以胡润百富复合标准“去除基本开支后50%以上可自由支配，且一线收入30万以上，其他城市20万以上”，所得优质中产约占人口的10%。同时各机构预测远期中国中产阶级占比可达35%以上，高端品牌潜在受众空间广阔。中国日益壮大的新中产阶级，是推动社会发展的主力军。资料来源：《2018中国新中产圈层白皮书》，国家统计局以胡润百富的标准界定新中产阶层。根据《2018中国新中产圈层白皮书》数据，截至2018年8月，中国大陆中产家庭数量已达3321万户。其中北京、上海和广东是中产家庭最集中的地区，这三个省市的中产家庭数量共占全国（除港澳台）的50%。
此外，根据胡润百富研究院数据，总资产千万以上人群数量和可投资资产千万以上的人群数量均保持了两位数的增幅。物质丰富的新富阶层。新富阶层除了不错的家庭收入和财富条件，同时多数还具备良好的教育背景、稳定的生活环境等条件，具有很好的消费能力和潜力。日常消费对于他们而言不再是基础的功能性和价格标签，而是彰显自己有品质有个人品位的生活方式，满足“休闲享受”的生活理念。新富人群的消费更加理性，相比价格，他们更在意消费品内容所附的内在品质及可以赋予他们的额外价值。精神焦虑的新富阶层。著名杂志《经济学人》曾在封面文章里称，中国的新富人群，尤其是新中产人群，是“全球最焦虑的人群”。
伴随消费能力同时增长的是来自方方面面的多重焦虑，新富阶层已成为焦虑的重灾区。这些焦虑主要聚焦在子女教育（45%）、投资理财（42%）、职业发展（27%）、健康医疗（26%）、父母养老（17%）等。①子女教育，拥有良好教育背景的新富人群，对于子女教育亦格外重视，不输在起跑线，知识改变命运，亦是当代新中产保证阶层不降的期望。②投资理财，这也是我们界定这一人群的标签，在财富保值的基准下，追求财产增值，背后折射的是对未来的不自信和滑落中产身份的焦虑。③职业发展，面对职业发展和职业竞争，新中产不断自我提升，在醉心于工作的同时，保持良好的阅读习惯，对知识付费更为渴望，不进则退的担心与变幻莫测的职场之间的矛盾都极大程度的影响着这类人群。④值得注意的是新富人群关于健康医疗的焦虑，他们年富力强，但对于身体和身材的重视程度不亚于职业发展的焦虑；同时，上有老下有小的家庭结构，也需要他们为家庭成员的医疗健康焦虑。随着老龄化、慢病等走近新富人群及其家庭成员，关于医疗健康的焦虑，还有上升趋势。焦虑经济，焦虑影响消费决策。焦虑源于高度不确定性以及对某种情况缺乏控制感，而非因为那些具有潜在坏结果的事情。从根本上说，焦虑源于不安全感，焦虑的人倾向于低风险、高确定性的选择。新富人群往往是家庭支柱，是主要的经济来源，个人的健康既是对家庭的负责，也是实现自己理想的基础，因此处于对个人及家庭的医疗健康的焦虑，新富人群往往愿意为健康消费或者与家庭成员健康息息相关的商品买单。消费趋势，新富人群更愿意为健康买单。《2019国民健康洞察报告》显示，具有较高消费能力的年轻人和中年人成为健康消费的新主力军，他们更愿意为自己和家人的健康买单，像线上问诊、营养补充剂、健身产品等健康消费增长迅速。①70后、80后人群，是健康保险的主要购买者，其中医疗险和重疾险的购买比例最高。②90后阶层对健康表现出了广泛关注，面对职场和生活的压力，他们的健康状况也并不乐观，90后的健康自评分仅为6.6分，在肠胃系统、睡眠满意度、定期体检比例等多项健康数据中均倒数第一。③80后是健康消费的主力军，他们对家庭用药、母婴育儿健康信息方面的需求更加旺盛，购买医疗险和在线问诊的比例最高，而且很多80后在帮助家庭成员共同管理健康状况。④70前后的人更关注血糖、血脂、血压、癌症等慢性病知识，随着年纪增长，他们进行体检的比例会逐渐提高。比如70前定期体检的人群比例达到61%，而90后每年定期体检的人群比例只有30%。高净值家庭消费重视品牌，且忠诚度高。新富阶层对应的不仅仅个体，更是一个个高净值家庭，这些家庭在消费选择上优先选择信赖的品牌产品。以新中产人群为例，77.1%的人群青睐“质优价高”的产品，价格敏感度较低，对“高品质产品应具备高溢价”具有极高认同度；78.3%的人群对品牌忠诚度高，并有77.3%的人认为品牌是自我的象征。这些消费观对深研品质、打造高端品牌的社区医疗地产具备较高积极意义。
中国社区医疗发展
中国大健康行业为国民经济的最大组成部分之一，大健康行业指有关健康维护、康复及推广的服务及产品，涵盖医疗健康服务、药品、营养保健品、医疗器械、母婴产品以及健康管理及老人护理等服务。
根据弗若斯特沙利文报告，中国大健康产业于2016年的市场规模达人民币8.6万亿元，并预期于2026年增加至人民币26.8万亿元，复合年增长率为12.0%。图：2012年-2026年中国大健康市场规模（人民币十亿元）医疗健康服务行业目前占中国大健康市场最大的部分，主要包括疾病预防、治疗和康复。根据弗若斯特沙利文的报告，中国医疗健康服务行业于2016年的市场规模达人民币33,166亿元，并预期于2026年达人民币77,544亿元。
尽管医疗健康需求及开支不断增加，但优质医疗资源依然稀缺且其分布不均衡。这已成为困扰中国医疗健康行业的结构性劣势。中国与美国之间人均医疗健康资源的缺口以及人均基层医疗资源的缺口仍旧巨大。根据弗若斯特沙利文的报告，中国2016年的持牌医生及注册护士人数为每百万人口4844人，而美国则为每百万人口12714人。2016年，中国家庭医生人数为每百万人口49人，而美国为每百万人口259人。中国基层医疗健康部门家庭医生本应作为首个联络点服务于患者以促进医疗资源的有效及高效利用，然而由于人数不足进一步加剧了目前中国医疗资源供需矛盾。目前，医院仍是中国最重要的医疗健康服务提供商。其中，三级医院在专业知识、医疗团队、管理及技术水平方面均达到优质水平。根据弗若斯特沙利文的报告，截至2016年12月31日，中国29140家医院中仅有2232家三级医院。由于中国优质医疗资源主要集中在三级医院，病人不论其病情严重程度如何，往往更愿意在该等医院寻求医疗健康服务。根据弗若斯特沙利文的报告，占中国医院总数仅7.7%的三级医院于2016年承担了全国49.8%的医疗咨询量。同时，大部分三级医院均位于北京及上海等一线城市以及山东、江苏及浙江等较富裕及人口密集的东部沿海省份，上述各省均各有逾100家三级医院，而河北、河南及湖南等较不富裕但人口密集的省份，各省的三级医院均不足100家，相当于每百万人口拥有少于一家三级医院。供需的严重不平衡连同优质医疗资源（包括基层医疗健康资源）相对紧缺导致中国医疗资源的低效及不合理利用。医疗资源供需不匹配导致中国医疗健康服务市场另一个劣势，即患者医疗服务体验差。根据弗若斯特沙利文的报告，2016年中国的病人平均花三个小时用于门诊就诊，当中专用于为病人诊症的实际时间平均仅占4.4%或八分钟。新型冠状病毒疫情下，医疗资源的整体不足与不平衡尤为凸显。武汉作为国家中心城市，其医疗资源属于相对充足，但是遇到大疫情，几乎需要集举国医疗系统之力支援，侧面说明医疗系统供给不足与分布不均。同时，各地的医护人员纷纷驰援湖北，造成其他区域的医疗资源也有所下降。英国、美国、日本等国家采用分级诊疗体系，通过政府强制或多方引导等途径实现更均匀的医疗资源配置。以英国为例，国家医疗服务体系（NHS）要求患者必须首先咨询社区门诊的全科医生，一般来说 80%以上的问题都能得到解决。如果全科医生无法治疗或病症紧急，才能由其帮助患者向上转诊，如果患者病情得到治愈或缓和，则需向下转诊进行康复护理。英国的分级诊疗制度十分严格，除急诊和危重症外，接受上级医疗必须由全科医生转诊，否则医保不支付相关费用，医院也不会同意接收患者。国内分级诊疗改革障碍重重，任重道远。改革开放以后，中国居民可以根据自己的经济状况和需要选择医院就诊，异地就医也更加常见，形成了上文所述三级医院高门诊量的现象。
尽管国务院办公厅2015年9月发布《关于推进分级诊疗制度建设的指导意见》，分级诊疗进展依旧缓慢。社区医疗是基层医疗的基石，是健康管理场景中非常重要的入口。根据国家统计局数据，2018年全国医疗卫生机构数量为997433个，其中基层医疗卫生机构约为94万家，约占所有医疗机构的95%。而医疗卫生机构诊疗人次总数为83.08亿，其中基层医疗卫生机构诊疗人次数为43.4亿，占比约53%。政策导向明确、人群结构变化、医疗消费升级这三点，使得基层医疗爆发的外部因素已经齐备，“社区”这一入口级的病患流量所能带来的价值拥有无限的想象空间。社区医疗是用户真切的刚需。近年来，国家医改政策的陆续出台，强调大病不出县、首诊在社区，并鼓励社会化办医等；加之，我国老龄化加剧，让“离家更近”的基层诊疗需求不断上涨；另外，传统公立体制内的社区医疗机构从服务能力和质量上，都远没有满足用户的需求。随着城市新功能区的建设和新富人群/新中产阶层的形成与聚集，新的社区商业空间在大量形成。面对新的消费人群和新的消费场景，构建以群众健康为中心的社区医疗服务体系既符合医改的方向，又契合市场的需求。内外因素驱动社区医疗有望承接更多的基层诊疗。常见病首诊在社区，老年人口的长期照护和慢病管理、妇幼保健和术后康复都丞需社区医疗等内部因素，正在驱动社区医疗承接更多的基层诊疗，医保向社区医疗倾斜，以及全科医疗和家庭医生制度的完善等外部因素将会加快这一步伐。服务能力不足制约社区医疗的发展。社区医疗是以医院为服务顶端，以社区为服务中间端，以家庭为服务终端，分层次向居民提供服务，尽管我国已经建成较完整的社区医疗体系，但服务能力不足一直制约社区医疗的进一步发展。新型冠状病毒疫情下的社区医疗，构筑抗“疫”第一道“防线”。疫情来袭，社区卫生服务中心是发现疫情的“哨点”，基层医护人员就是哨兵，在这次疫情当中，社区卫生服务中心积极发挥卫生健康服务体系的“网底作用”，构筑起了疫情防控的第一道“防线”。湖北地区的社区医院，不仅要保证日常诊疗的正常运行，同时要开设发热门诊，做好社区疫情筛查的首诊工作。近年来，我国房地产市场库存高企，竞争充分，传统地产的销售额增速下滑，同时政策高压之下原有简单粗暴的“拿地-盖房-卖房”模式难以为继。国务院自1998年发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，正式启动了以“居民住宅货币化、私有化”为核心的房改制度，也开启了中国房地产的黄金时代。2010年4月，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式拉开了限贷限购的调控序幕，房地产行业投机氛围得以遏制，市场逐渐趋于理性且告别了高速增长。2013年以来，伴随着市场竞争饱和，劳动人口减少和库存高企，房地产市场增长进一步放缓2016年9月30日，“京八条”拉开最强调控的序幕，限购新政相继落地。其后的几年，因城施策、因地制宜、抢人大战等不断冲击房地产市场。房地产进入白银时代之后，需求的停滞对于利润率趋于下滑的房企造成更大的冲击，倒逼房企选择退出或转型。而房企良好的资产可变现性有利于其拓宽行业选择范围，跨界转型大潮已经兴起，房企纷纷谋求转型找寻增值途径，文化、教育和医疗等都成了转型方向。医疗助房地产产业升级，构建新的生态圈。地产行业进入产业升级期，无论是政策推动还是自发产业转型，房地产都不再是只卖房子，而是营销的一种生活方式。房地产的营销需求在于提高消费者生活质量，增加客户幸福感和获得感。房地产要做场景式的革命，增加跟客户的黏性，医疗可以成为重要入口。2019年以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显，二手房市场也呈现下行趋势。地产发展的趋势表面，其已经从产品竞争向服务竞争的转变，由地产开发向社区运营的转型，由单一的地产业务向整合创新型社区平台业务的延伸。这些发展趋势，是地产行业由增量物业向存量物业发展的必然，是各种新产业引导社会资本发生流动的结果，也是城镇化发展与更新的趋势所致。医疗产业与人民生活水平息息相关，在“健康中国2030”国家级战略背景下，各大房企积极探索“地产+医疗”跨界发展新模式—在保留原有租购并举的居住属性上配以健康服务，提升住宅品质，实现地产增值。。居民医疗消费需求日益增长，成为地产升级的内生性动力。随着居民收入水平的提高，以及生态环境恶化与食品质量安全问题的频发，居民健康意识被极大唤醒，健康观念也发生了重大转变。2019年上半年，医疗保健支出占居民消费性支出比重由两年前的7.9%跃升至9.1%。医疗支付范畴从单纯的疾病治疗向预防、康复、护理、养生等多元领域拓展，更多人群愿意为优质医疗服务与昂贵医疗技术支付溢价。医疗服务的提供场所由传统的集中化的大型综合医院向基层和社区住宅延伸，这为房地产向医疗服务业跨界发展提供了广阔平台。图：2015-2019H1医疗保健支出占居民消费性支出占比老龄化加剧推动人口结构转变，疾病谱变迁推动健康管理需求上升。我国现处于快速老龄化阶段，2018年末，我国60周岁及以上人口24949万人，占总人口的17.9%。预计在2020年，老年人口将会突破2.5亿人，未来我国老龄人口总量和增速将继续保持增长。同时，我国疾病谱明显变化，慢性病死亡占总死亡人数比例持续上升，高血压、糖尿病、心脑血管病及肥胖、心理疾病等已成为危害人们健康的主要杀手，健康管理也日益受到社会和国家的重视。
医养结合、健康管理等作为应对人口老龄化、慢病化的重要举措，一直是房地产市场所关注的热点以及未来发展方向。社会办医受政策影响日趋成熟，为地产转型提供落脚点。自2009年新医改方案发布以来，社会办医的政策思路逐步明晰。民营医疗机构的主动性得到了充分发挥，在社会整体医疗卫生资源的占比快速扩大，市场化逐渐成型，为传统地产转型成为健康地产提供良好的支撑与发展动力。地产与医疗的融合，除了政策、人口、消费等客观因素的促进，还得益于它们业务逻辑上的相似之处。首先，房地产和医疗都属于地域性很强的行业，不同城市的城市规划、发展重点、交通教育资源区域布局、居民购房偏好、政策要求等均不相同，不同城市的患者需求、疾病发病率、原有医疗资源布局、医政和医保政策也不尽相同。其次，二者都看重人口趋势，房地产长期看人口，未来哪些城市会继续汇聚人口，会提高城镇化水平，房地产的需求仍然会上涨；医疗也是一样，考察城市医疗潜力的最主要指标是人口，特别是医疗机构周边5-10公里的人口聚集情况。第三，二者的市场规模都跟当地居民可支配收入水平紧密相关，当地消费能力是房地产和医疗企业都必须关注的核心要素。在开发商的规划中，业主买房子都看重配套和物业服务，最重要的三类配套教育、医疗、商超，如果解决好这三点，房地产的基础配套问题就解决了。过去所有的开发商这个在超市这个教育配套上应该做的非常好，都引进了很好的教育机构、很好的超市来提供配套，但是在医疗这个领域，确实过去没有很好的平台提供商为提供这样一个配套入住，所以就造成很多房地产开发商几乎没有医疗配套。地产与社区医疗的融合，对于地产商而言，它可以使其产品增值，在营销竞争中增加差异化竞争力，就像地产商与物业的关系，好的物业服务促进楼盘的销售，同样为业主提供好的医疗服务也能促进楼盘的销售；于与地产合作的医疗服务提供方（如基层医疗机构）而言，医疗机构既可以节省房租等成本，又可以利用地产营销进行宣传，让居民了解门诊的服务内容与服务能力，获得居民的信任。社区作为入口，把社区里的人以及他们的生活需求，作为核心的资源加以利用，是地产商着力要考虑的重心。社区医疗，特别是能够满足特定人群需求的中高端社区医疗，是每个地产商不容忽略的方向。传统的社区医疗往往沦为开发商在宣传时候的卖点，具体到落地的时候，更多的就是社区里的小诊所，设施不健全，医生素质不高，仪器药品不完备，只解决了场地的问题，并未在业主需求上有实质的影响。社区医疗本身的用户需求不仅仅是把医疗机构搬进社区这么简单，而是需要医疗机构与社区业主的实际需求进行结合，而以家庭为单位的社会组成，要求中高端社区医疗满足各个家庭成员的需求。中高端社区医疗，得家庭者得天下。目前家庭多由2-5个人组成，包括老人、儿童等，此外宠物越来越普及，在家庭中也越来越受到重视，所以完善的社区医疗，必须照顾到所有家庭成员。老年人是社区医疗的重要客户，对其需求的全面分析和精准把握是社区医疗发展和市场拓展的关键。2018年中国平均预期寿命为77岁，平均退休年龄为50-60岁，老年生命阶段占全生命阶段的三分之一。①健康管理及医疗保健需求：健康的身体是决定老年人生活质量的关键要素，需要通过采用健康检测预警设备、吃药提醒设备、生活保健设备、康复护理设备以及综合软硬件产品的综合养老解决方案，实现对老人健康数据采集、信息记录和智慧化健康管理。需要建立家庭、社区、医院的互联互通及全面对接，为老人营造及时、安全的专业医疗服务。②生活起居及精神慰藉需求：老年人在日常生活中普遍存在生活起居照顾、安全保障、社交沟通、文化娱乐等需求。老年人消费力提升，社交娱乐、医疗康养领域消费增速最快。一方面，老年人均可支配消费逐年增长，且增长率较为稳定，形成良好的消费环境。、另一方面，在多个消费领域分布中，医疗社交娱乐和保健领域近三年增长率最高，反映出人民对健康需求的关注，形成良好的保养保健消费习惯。图：2016-2020年全国老年人均消费（元/年）资料来源：赛迪顾问
2.3.2女性
《2019“她经济”研究报告》显示，中国女性越来越渴望创造个人价值，高净值家庭中，女性的职场参与度、消费能力与消费权力日益提升，国泰君安证券的数据也显示，近75%的家庭消费决策由女性主导，女性消费对经济增长的贡献率达到66.4%，所以在家庭投资商品住宅时，满足女性的各种需求也是地产配套商业必须考虑的问题。
女性崇尚健康美丽、时尚个性、自我投资的消费特征契合新型社区商业的特点。随着自主独立意识逐渐提升，除了更加关注美与时尚、摄影图像、女性健康、育儿亲子等领域，女性还注重自我投资，在学习进修、健身、旅游等方面的消费逐渐上涨，新楼盘的配套中如果在这些方面考虑了女性需求，将有利于市场的拓展。
图：高收入女性消费特征
资料来源：西南证券
2.3.3儿童
在中国特色家庭结构(4+2+1)下，儿童中心化、儿童消费随之迅速增长。根据上海统计局最新人口普查数据，截至2014年，上海儿童家庭的总支出中儿童消费占比平均超过三成，孩子的消费已经成为家庭消费的最大支出之一。
随着二胎政策的全面放开，“4+2+2”的家庭模式逐渐成为常态，孩子在家庭中掌握的话语权将会越来越大，高质量的儿童成长环境要求愈加强烈。
作为家庭的中心，家庭在投资商品住宅时，优先考虑的往往是孩子的教育、医疗问题。教育问题我们都耳熟能详，医疗方面也有诸多问题，如近视等视觉问题、龋齿等口腔问题、缺铁性贫血等营养问题、自闭症等心理问题。
图：中国0-14岁人口数量（万人）
资料来源：Wind
未来，能够涵盖0-14岁孩子及其家庭的衣食住行玩乐健教各种业态的中高端社区，可以为儿童提供健康、快乐的成长环境，也可以赢得儿童相关的巨大市场。随着我国经济的发展、消费升级及丁克家庭、空巢家庭增多等因素的驱动，养宠物这一行为逐渐步入千家万户中，宠物数量不断增加，宠物种类日趋丰富，最重要的是宠物在家庭中的角色和地位更加重要，甚至成为家庭的一员，这些也带动起社区周边的宠物市场。根据狗民网的调研显示，在调研人群中，有 54.5%的养宠人士会将宠物当作自己的孩子，33.4%的人将宠物当作自己的亲人。宠物不再是消遣玩物，而成为人们的生活伴侣，这种现象在中高端人群中更加明显。随着养宠人群的消费意愿日益强烈，消费行为也更加日常化。宠物市场需求不仅仅局限于宠物食品及宠物美容，还包括宠物用品销售、医疗保健、宠物摄影、宠物培训、宠物保险、宠物殡葬等。能够在地产商业中充分考虑并提供宠物医疗乃至整个宠物产业的配套，将更能影响中高端人群的消费决策。2.4.1 Jackson Medical MallMedical Mall起源于上世纪80年代的美国。其大致有四种模式，即医疗+商业综合、医疗+医学研究、诊所大楼和医药商城。2017年在浙江落地的全程国际Medical Mall是全国首个Medical Mall，也被称为全国首个“共享医院”。全程国际属于医疗+商业综合模式，通俗来讲就是“医疗商场”，提供“一站式”医疗服务。Jackson Medical Mall（杰克逊医疗商城），是美国最早也是最大的医疗商城之一，成立于1996年，由Aaron Shirley博士从废弃的购物中心转变为现代医疗和零售中心。通过与UMMC、杰克逊州立大学和Tougaloo学院的战略伙伴关系，为低收入社区提供医疗服务，每年接待患者超过20万人次。该医疗商城的特点是本身具有社区服务性质，商业目的不强，最主要的功能就是通过服务社区居民，并带动周边经济发展。Jackson Medical Mall提供了从普通门诊到专科门诊，以及医疗教育的全方位医疗服务，拥有80多家医疗保健、零售和社会服务承租人，以及四个公共和私人活动场所，全年共有数十个组织及其支持者到设施工作。商场内包括UMMC肾透析诊所、UMMC癌症研究所及密西西比州眼科协会在内的22个医疗机构，以及20家生活服务商店、3个教育机构、8个大学部门、26间办公室、26个医学中心培训基地等。现阶段，对做平台模式的Medical Mall这种新业态来说医疗政策还不太明朗，患者习惯很难在短期内改变。此外，国内的医疗支付体系还是以医保为主，商业保险的覆盖率较低。美国基础医疗公司One Medical成立于2007年，2019年2月份在美国纳斯达克上市，是美国一家独立的高端初级医疗服务提供商，打造了一个基于会员制的基层医疗平台，同时具有线下诊所和线上数字平台。One Medical商业模式亮点可以归纳为：患者每年支付199美元的会员费，就可以通过远程医疗咨询为患者提供当日预约和7×24小时全天候数字化支持，使人们获得能够负担得起的医疗服务。One Medical提供的初级保健服务主要包括健康预防、日常护理、慢性病管理、儿童和家庭健康管理、精神健康等，目标群体主要是高收入阶层的年轻人，每年向会员收取会员费，并按照服务收费模式。当OneMedical于2007年在旧金山开业时，它的目标是通过方便和方便看病来改变人们获得医疗服务的方式。公司收取200美元年费，并为用户的保险开具账单。资料显示，截至2018年9月，OneMedical共有397000名成员，在包括波士顿、芝加哥、洛杉矶、纽约、凤凰、西雅图、旧金山湾区、华盛顿特区等几十个城市设立77家门店诊所。在线上，One Medical有一支专业的虚拟医疗团队，全天候（24*7）为会员提供医疗服务。一些不需前往诊所的非紧急性问题，会员可以通过One Medical官网或App解决。在线下，One Medical通过广撒点、高覆盖的方式，将诊所开设在购物中心、写字楼、居民社区等人流量大的地方，尽可能地贴近会员，节省会员的出行成本。与美国其他的医疗机构不同，One Medical诊所的医生每天接待约16名患者，低于行业标准的25人，因此会员在One Medical诊所接受诊疗的时间远远高于行业其他诊所。除了预防保健、管理健康、诊断疾病，One Medical还能帮助患者在重大疾病的治疗方案上作出决策，甚至协调转诊。One Medical与所在地区的大多数医院和保险公司都建立了合作关系，如果患者需要住院，One Medical还可以提供协调护理。患者出院后，One Medical会将患者住院时的医疗数据及时转移到One Medical平台，便于患者后续护理。One Medical还会提供一系列的周边服务，如通过博客发布医疗新闻、医生食谱等，在Facebook、Twitter、Google +、YouTube、Instagram以及Pinterest等社交媒体平台上，及时更新医疗相关的内容，普及基础医疗知识。前景可观的中高端社区医疗也吸引了众多来自各个领域的玩家，包括地产商、互联网巨头、保险巨头及众多的创新企业。房地产市场发展至今，楼盘开发已不再是开发商的唯一任务，越来越多的开发商自觉不自觉地扮演着“城市运营”的角色。房地产开发商在项目中理性地植入医疗元素，会产生独特的竞争力。国家政策鼓励民营资本办医，大力发展新型医疗模式，尤其是倡导围绕家庭医生服务，从“疾病治疗”转型到“健康干预”。嗅觉灵敏的开发商，如万科、恒大、万达、绿城等，早已经在社区服务上，特别是社区健康医疗服务领域里，以各自认为可操作的方式布局发力。社区作为入口，把社区里的人以及他们的生活需求，作为核心的资源加以利用，是地产商着力要考虑的重心。万科集团是最早跨界医疗的地产商之一，2011年首次发函给深圳市政府，申请在深圳办医，开始了万科的投资办医之路。万科的健康服务地产，是在传统地产的基础上引入社区健康管理，采用信息化技术实现全生命周期健康跟踪，辅以社区医疗、运动健身、居家养老等服务，是满足全龄医疗需求的综合性社区健康地产项目，主要服务包括健康管理，慢病管理与疾病早筛及诊疗等。万科目前主要聚焦于养老地产——建设养老住宅和提供养老社区服务。万科打造了随园养老体系，以社区居家养老为重点。目前万科集团在养老业务方面已经布局了152个城市，170个养老项目中带床位项目约50个，无床位的日照/居家服务中心约120个，无床位的大部分集中在浙苏两省。这些数据再次印证社区居家养老在万科养老体系所占据的主导地位。以随园养老体系为例，梳理下万科养老的产品设计。第二是康护医疗，涵括为术后康复及失能长者服务的随园护理院、提供专业康复护理服务的随园康复中心及中医诊所随园里仁堂；第三随园之家是居家养老；第四随园智汇坊为老人提供社区照护服务。四大产品之间既相互独立，又相互依托和打通，实现了长者人群的全面覆盖和服务生态闭环。2016年11月，恒大健康产业集团在广州召开新闻发布会，首次对外公开其三大产业发展战略—优化医疗服务、完善健康保障、发展大健康产业，并着力布局高端医院和分级医疗、社区医疗与养老、医学美容及抗衰老在内的三大核心服务内容。恒大是国内最早向医疗大健康转型的房地产企业之一，在尝试过建设高端医疗机构、与保险金融机构合作推出医疗服务和医疗保险之后，恒大最终走向了“家庭式”地产模式，“恒大养生谷”已经成为了恒大集团转型中的拳头产品。“恒大养生谷”在住宅的基础上，融合了医疗保险、高端医疗、健康管理和康养服务等。社区健康管理是恒大的核心业务之一，位于金碧花园的恒大首家互联网社区医院，目前提供15项服务，包括疾病预防、舒缓减压、运动管理、睡眠管理等。部分提供服务的医生来自南方医科大学系统的医疗机构。恒大日后相继开业的互联网社区医院，均联手世界顶级医院、国内三甲医院，采用全球先进的健康大数据模型和互联网技术，共同打造的模式先进、技术顶尖、服务完善、名医集中的互联网社区健康管理机构。恒大健康涵盖所有核心服务的首个落地项目——“恒大•养生谷”项目已于2016年在三亚海棠湾落地，将打造健康宜居生活空间，提供涵盖健康教育及预防、医疗服务、颐养康复、医美抗衰、健康保障等7大模块22项标准的系统化健康生活服务。据悉，恒大养生谷并不只是养老项目，而是从养老出发，定义了四个主要园区，即颐养、长乐、康益、亲子四大园，年龄覆盖从孕前、婴儿直到百岁老人。恒大健康董事长时守明表示，目前，恒大健康已布局12个恒大养生谷，未来三年计划实现布局50个以上。2018年9月，华润置地与同属华润集团旗下的凤凰医疗签订战略合作协议，大规模布局医疗、养老和大健康产业。作为华润集团旗下两大核心产业，华润置地和凤凰医疗的产产融合，将大大推进区域医疗一体化和分级诊疗体系的成熟，促进大健康产业的快速发展。华润凤凰已建立了区域一体化和分级诊疗体系RIDS(Regional Integrated Delivery System)，由前端社区触及诊疗、中端医院重症诊疗和后端康复护理医疗三大系统组成，实现医疗资源高效配置的同时，也形成区域内患者的依赖性和忠诚度。此次合作中，凤凰医疗旗下的UCC连锁诊所，将首先在海南石梅湾旅游度假区和深圳华润集团总部大厦（春笋）落地，诊所的性质和定位，将视具体情况而定，华润置地对诊所的设立和运营会给予必要支持。京东集团在2019财年第一季度财报中宣布整合旗下医药零售、医药批发、互联网医疗、健康城市等业务板块，成立“京东健康”，这是继京东数科和京东物流之后，京东打造的第三只巨型独角兽。“京东互联网医疗服务升级”与“京东互联网医疗平台开放”两大计划，旨在分别面向C端和B端，为个人用户连接更多种类、更高质量的医疗服务，为各类企业的客户及员工提供线上线下一体化、满足各层次医疗需求的整体解决方案。京东健康将从医生、医院两个方面发力：一方面，利用平台和技术优势实现顶级医生群体的连接，并利用互联网技术，将专家的技术和知识传播给更多基层医生和青年医生，保证人才供给；另一方面，加强互联网医疗专科中心与实体医院的合作共建，设立线下区域中心，实现京东健康+医生资源+线下医院的三方连接。其中，互联网医院的终极目标是基层医疗，是成为分级诊疗中心，能完成线上问诊、上门检验、在线同步检验报告、开方送药等一系列流程，需要线下面诊时，医生根据用户的实际情况向病人推荐合适的医院或医生，互联网医院同样可为用户提供挂号、报告、配送药品等服务。京东互联网医院有超3万来自全国32省市自治区327市的医生，其中62%来自三甲医院，80%是主治及以上级别，能够围绕患者需求，开展预约挂号、开药门诊、电话问诊、线上诊疗室、诊后管理、疫苗预约、疾病科普与教育、健康服务包等医疗服务。2019年，京东健康联合著名心血管病专家、医学教育家胡大一教授及其团队成立心脏中心，旨在通过连接、聚集顶级医院和医生等医疗资源，来开展线上线下一体化医疗服务，利用互联网技术，实现信息和资源的互联互通，让高质量医疗资源下行，助力国家实现分级诊疗，提升医疗资源的公允性和可及性。京东健康心脏中心将是以国家级医疗中心为目标打造的，“首个围绕心脏疾病健康服务的、线上线下一体化国家级专科医疗中心”，同时也是京东健康引领互联网医疗在3.0时代创新发展的开端。● 2.5.3保险系：金融、保险类企业跨界社区医疗平安好医生成立于2014年，2015年4月推出移动平台，核心业务为在线医疗健康服务，包括家庭医生服务、消费型医疗服务、健康商城以及健康管理和互动。截至 2018 年年底，平安好医生注册用户达2.65亿，月活跃用户达5470万，位居行业第一。公司医疗健康服务网络覆盖全国，涵盖3000家医院（包括超过1200家三甲医院）以及1300家体检中心、1200家牙科诊所、120家医美机构和15万家药店，已经成为全球规模最大的互联网医疗健康平台。平安好医生在社区医疗方面的主要业务是家庭医生，其包括在线咨询、转诊和挂号。在线咨询业务以经济方便的方式评估健康状况的需求，主要专注于高血压、糖尿病、过敏症及肠胃炎等常见病和慢性病，通过自有医疗团队和 AI 技术不断优化，平安好医生提供高效准确的线上诊疗服务。平安好医生还打造国内首个商业化运营的无人“一分钟诊所”，实现在线咨询、健康商城运营和线下问诊等各个环节的精准分流。公司还推出了国内首个中医智能问诊系统，缩短常见病的诊疗时间。2.5.4科创系：新一代信息技术相关企业赋能社区医疗北京妙医佳健康科技集团有限公司（妙健康）成立于2015年12月，是一家以健康行为大数据和人工智能为基础的健康科技公司，目前已形成“妙+”、“妙云”、“妙健康APP”、“妙保”、“妙医”、“妙药”、“加拿大健康管理中心（中国）”七大事业部，分别就智能硬件的连接、院外健康大数据的跟踪、健康行为方式干预、保险业务、互联网医疗健康服务、智慧药品商城、线下健康管理共同发力，已打通“健、医、药、保”服务闭环。目前，公司已获得来自太平洋保险、融汇资本、中信资本、农银无锡基金、江中中医药基金、翕然资本等投资机构的近10亿元投资，平台用户数量超7000万人。妙健康在社区医疗方面的尝试主要体现在通过旗下的CWI（中国）与地产商合作实现。加拿大国家健康管理中心（Canada Wellness Institute，CWI）是加拿大政府成立的健康管理中心，是北美第一家且规模最大的通过生活方式医学进行个性化健康管理及慢性病干预服务的机构。CWI（中国）是妙健康于2018年与CWI联合成立，旨在将CWI服务模式引入国内，并结合妙健康的大数据和人工智能能力，打造适合中国国民体质和健康需求的全新的健康管理模式。CWI（中国）通过与绿地集团、金茂控股等地产合作，建设商场、商务楼宇健康管理中心，满足场景式健康管理需求；与社区合作，建设社区健康管理中心，满足社区人群日常健康管理需求；与医院合作，提升医院慢病康复能力，帮助医院打造与国际水平接轨的康复中心；与企业合作，建设企业健康管理中心提升员工健康水平。①CWI（中国）与宁波杭州湾新区绿地健康产业发展有限公司就“打造湾区CWI（中国）健康管理模式”的计划正式签署战略合作协议。双方规划未来将在杭州湾打造一个15000平米的全中国最大的智能化健康管理中心，通过运用CWI（中国）丰富的线下健康管理经验加上大数据、人工智能定制化线上健康管理服务，打通社区及周边城镇，为全区人群提供全生命周期，全方位、高质高效高满意度的健康管理服务。②CWI（中国）与金茂合作，在北京打造了国内首个将CWI的核心理念和服务宗旨与妙健康先进的物联网、大数据、人工智能的互联网能力完美结合的健康管理下线门店—CWI（中国）怡生园店。家有健康成立于2016年8月，是国内最早致力于国民健康管理的医疗品牌之一，积累了多年医疗经验和海量医生资源。它定位于地产式社区新诊所，2017年1月，国内首个与地产楼盘相结合的“家庭医生”服务在广东省中山市落地——家有健康社区医疗门诊正式开业。截止到2018年10月，家有健康已落地3家门诊（中山、遵义、无锡）和8家体验店，单店规模500平米-2200平米，并已建立了86人的全职医护团队和200人远程专家团队（三甲医院在职医生）提供服务。累计服务客户数3.6万人，复合增长率 30%，家庭医生会员数到达1054户。收费上，常规诊疗以30元挂号费为基础（紧急的入户服务在1000元-1万元间）；家庭医生服务以1年为期，平均客单件在1万元左右。目前，总店的月流水已突破170万元，能实现2000万元的年营收。家有健康背靠地产商的诊所（主要在二三线城市），以门诊为核心，再依托于互联网通过不同的产品向内外辐射，实现多半径的覆盖，形成集群，打造城市化、区域化的网络式布局。首先，可穿戴设备和智能家居设备（譬如机器人）能对个人日常健康状况实时监测，从而发挥居民健康“守门人”作用；其次，延伸到社区，自有门诊和无人微诊室相配合，满足整个社区的需要，其中无人微诊室可视作一种大型医疗设备，能提供在线问诊、开药、体检等基础医疗服务。再往外便是城镇，除了依托于“云医务室”开展远程医疗服务外，还会有巡诊车上门更新健康档案。这种模式不仅能实现更多人群的覆盖，更可以大规模标准复制，满足数据快速集成的需要。强森医疗2014年成立于陕西西咸新区，致力于以社区为目标，以家庭为核心，建立“诊所—社区—家庭”一体化全程健康服务体系，推进社区首诊，致力于打造国内首个家庭责任医疗组织，为中国家庭提供优质、便捷、安全的全科诊疗与家庭医生服务，解决社区居民‘最后1公里’就医问题。
强森医疗社区医疗是以门诊部、诊所的形态专注于新的生活场景服务，定位于城市新区中产家庭，通过社区义诊、体验活动、健康讲座等系列活动，拉近和社区居民的距离，让大家认可强森“家庭医生”的定位。强森社区医院相当于三甲医院的普通门诊，主要针对老人、儿童、妇女常患病人群，提供内科、外科、儿科、妇科、口腔科、中医等临床科室，仪器科室主要有检验、超声、心电等，常规检查都可以在强森社区医院完成，相当于门诊中心和检验中心的综合体，提供“全科”医疗。强森医疗自主研发SaaS“医助云诊所”信息管理系统，引入美国梅奥诊所知识库临床决策辅助系统，并应用阿里云平台，建立了标准化临床诊疗路径，实现从移动预约到远程医疗，从健康监测到自动提醒，从用药规范到无线支付，以及电子病历系统与费用细项查询等全方位智能信息化管理。强森医疗通过会员体系构建以健康为中心的服务体系，以家庭为单位对会员进行健康管理，这样可以帮助医生对患者进行全周期的健康管理，让医生成为患者的健康管理者。目前，该公司已与万科、华远、华润、金辉、融创、天朗、雅居乐、上实诚开、荣华等多家知名地产商达成“15分钟便诊生活圈”社区医疗配套战略合作。强森已在西安、成都建设并运营了40多家社区连锁诊所。企鹅杏仁成立于2018年，是腾讯介入医疗健康服务市场的载体之一，由互联网医疗平台企鹅医生与杏仁医生合并而成，包括45万名线上认证医生与54家线下全科诊所及日间手术中心，提供包括在线问诊、健康商城、在线消费型医疗、全科诊疗、家庭医生、就医转诊、体检检验等服务，覆盖北京、沈阳、深圳、成都、重庆等12个城市。2019年12月，企鹅杏仁完成正夫口腔25家诊所的收购。企鹅杏仁重点打造家庭医生服务平台，建立一站式服务体系。首先，通过随处可用的智能硬件（如智能健康小站、健康终端、健康微体测魔镜、未来专家诊室），将与覆盖基层的药诊店、社区门诊，将建立起用户健康与医疗服务的第一触达点；其次，借助日间手术中心、专科门诊的搭建与兼并，进一步承接医疗需求。最后，通过与三甲医院和专科医院的深度合作，整合优质的医疗资源，完成最终的闭环。企鹅杏仁拟在深圳助力百家社康，和政府部门一起进一步提高社康的公共卫生服务能力及医疗水平，搭建基层医疗的“城市模型”。“城市模型”以家庭医生为核心，将各方资源整合起来，在家庭医生的连接和推动下，形成完整的闭环。在这个模型中，基础医疗由旗舰诊所、卫星诊所承担，提供全科诊疗、健康管理、慢病管理、随访等服务，企鹅杏仁还将和政府一起为社康赋能，助力百家社康；专科医疗由专科中心承担，提供口腔、健复、眼科、儿科、中医等专科诊疗服务；手术由日间手术中心承担，当基层患者需要手术治疗时，可在日间手术中心进行；针对基础医疗、专科医疗和手术无法解决的疑难重症，向三甲医院转诊，从三甲医院出院的患者也可转至企鹅杏仁的基础医疗体系进行院外康复或管理。新康医疗成立于2012年，致力于打造平台化的连锁社区诊所，在昆明营运社区卫生机构50家，覆盖居民50万，占昆明社区医疗25%的市场份额；计划2016年昆明扩张到100家，间接托管50家，覆盖居民达到200万；全资控股连锁药店、医院管理、医疗信息三家公司，参股互联网医疗公司。承担公共卫生服务，积累居民健康大数据。新康医疗是一个以社区为基础，建设居民健康管理平台的连锁机构，通过举办政府社区卫生服务机构，承担公共卫生服务，建立居民健康信息大数据平台，为居民提供分级诊疗和系列健康服务。以社区为平台，分阶段推迚健康服务。第一阶段以社区为平台开展预防、首诊、照护、药亊服务、健康教育等；在此基础上，第四阶段可开设口腔、康复等特色专科诊所；第三阶段可与连锁药店、医疗信息、健康管理协同推进。不论是国内外优秀的社区医疗代表，还是疫情严峻形势的倒逼发展，互联网技术对新型社区医疗的价值日益凸显。在这次疫情中，互联网医疗高效多能得到了很好的体现，如居家观察管理与患者筛查、疫情上报、解决公众疑惑、疏导公众情绪等。很多平台如妙手医生、企鹅医生等推出了“7*24小时发热免费问诊”和心理咨询服务等。互联网医疗对基层工作的助力不容忽视。基层工作是疫情防控的第一道筛查关口，基层人员本就人员少，不仅要完成疫情防控本身的工作，还要与上级各部门对接，完成各类信息收集和填报。国务院应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控机制专门发文，要求切实为基层减负。此外，基层医疗整体水平不高，又要面对日渐严格的筛查与患者管理工作，难度和压力不言而喻。通过互联网技术，既可以保障日常复诊，使得特殊时期患者不出门问诊和购药。以企鹅杏仁为例，此前已在基层广泛布局，疫情中整体以线上线下结合的方式提供服务。线上推出企鹅家庭医生居家隔离智能监测平台，企鹅医生7*24小时医疗团队提供咨询服务；线下，向武汉、成都、深圳等城市的多个社区卫生服务中心捐赠1万份居家隔离智能监测包，内含血氧智能检测仪、C-反应蛋白检测、红外体温计，集中隔离观察点的患者、社区居民都能免费领取。监测包实时收集健康数据、线上医生提供指导。线上线下结合，可协同基层医护人员持续跟踪并高效管理居民健康情况，推动优质服务资源下沉到基层。在深圳，企业杏仁门诊的12名医护人员还报名成为志愿者，直接参与社区防控工作。
结论与建议
城镇化进程和城市集群形成。我国处于城镇化中期，未来将形成城市集群，未来将有更多的人口流入一二线城市，增量的人口也将利好中心城市的房地产市场。以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率，更节约土地、能源，是支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前以及未来发展的重点。中国地产的重心必将落在地产服务行业。随着房地产投资增速回落、房价涨幅回调等现象的出现，中国已经逐步从房地产发展的黄金时代平稳过度到白银时代。地产的黄金时代是属于地产开发商的时代，开发商的土地规模、项目布局以及资金杠杆等成为重要的衡量标准；而地产的白银时代则属于地产服务商，中国房地产已经积累了海量的存量住户，如何能够为现有的存量市场的住户提供增量服务未来将成为公司的主要盈利模式，借鉴美国的发展趋势，未来中国地产的重心必将落在地产服务行业。新富人群的焦虑与医疗需求。中国经济目前处于转型、结构调整阶段，这种新常态经济正以前所未有的速度带动国人财富的创造、积累和流动，逐渐出现了新富阶层。物质丰富的新富人群承受着巨大的压力和焦虑，其中医疗健康是很重要的一个方面。这些人群认可愿意为个人和家庭成员的健康买单，他们认可高端的、值得信赖的、触手可及的医疗服务，他们在投资固定资产如商品房住宅的时候，也会更多考虑配套的医疗服务。占座医疗，对地产商的重要意义。房地产企业占座大健康产业，即便是万达这种宣布要完全剥离房地产的玩家，但现阶段房地产业务也是其重要的支撑业务，所以其最终目的多少还是服务于自己的地产产业。第一，医疗大健康产业可以与各家房地产企业的楼盘、小区形成联动效应，以提高自己楼盘的附加价值；第二，融资需求，房地产企业融资成本很高，而非地产融资成本比地产低，涉足医疗领域有利于房地产企业减少融资成本，并且像医疗养老等产业大多都和金融机构挂钩，比如保险业，这也有利于房地产企业融到长周期资金；第三，方便拿地，因为健康产业是国家扶持的行业，在一定程度上可以降低拿地的难度。社区是重要的医疗场景。随着城市新功能区的不断建设，越来越多新富人群向城市外延聚集，新的社区商业空间在大量形成，而居民日常需求包括医疗需求倾向于在社区周边解决。面对新的消费人群和新的消费场景，构建以群众健康为中心的社区医疗服务体系既符合医改的方向，又契合市场的需求。政策导向明确、人群结构变化、医疗消费升级这三点，使得基层医疗爆发的外部因素已经齐备，“社区”这一入口级的病患流量所能带来的价值拥有无限的想象空间。社区作为入口，把社区里的人以及他们的生活需求，作为核心的资源加以利用，是地产商着力要考虑的重心。中高端社区医疗服务是地产的绝佳配套。在开发商的规划中，业主购房更看重配套和物业服务，最重要的三类配套教育、医疗、商超，如果解决好这三点，房地产的基础配套问题就解决了，但是很多房地产开发商几乎没有医疗配套。以家庭为单位的社会组成，要求中高端社区医疗满足各个家庭成员的需求，得家庭者得天下。针对高净值家庭的所有成员提供覆盖“健康—亚健康—疾病—重病”所有状态的医疗服务，以及医美、儿保、宠物医疗等特色服务，满足社区居民全方位的健康管理需求，才能在区域化的市场打造高端品牌。打造新型地产配套社区医疗服务体系。可以从以下三个方面考虑，打造兼具具有区域性品牌和高标准医疗服务保证的社区医疗：覆盖高净值家庭的所有成员，首先是患病人群，保证医疗服务的安全、有效和及时性；其次是老人、小孩和孕妇等疾病高发人群，大量的常见病首诊、长期照护、慢性病管理都需要强大的社区医疗；最后是健康人群，社区场景中生病是低频的，更多的是健康人群，需要打造包括家庭医生服务、皮肤管理、年轻化医美、儿童健康管理、中医保健、口腔健康、远程医疗、康复运动、情绪舒缓、营养均衡、公共卫生服务、家庭病床等一体化的治疗、康复和预防体系。除了上述的医疗服务内容，还应该增加更多的主动预防体系和社区活动，以获得业主的信任感，其中预防体系可以包括健康宣讲课堂、社区内义诊、居家环境风险排查治理、食品和水质安全检测、疾病筛查、社区晨练、入户除螨、康复运动等；社区活动可以包括社区定期义诊、预防医疗保健操、健康宣讲、疾病健康筛查和各种文体活动等，促进与居民之间的关系，改变居民的就医观念，启发社区居民重视健康、重视医疗服务。除了在线下建立新型社区化诊所，还要在线上借助互联网、手机、智能穿戴设备等工具，实现多场景的健康管理全覆盖，实时传输与沟通，通过云诊室、无人诊室、药物配送等服务满足社区居民对于购药、问诊、检测等需求，并建立起家庭甚至家族数据库。如果可以与保险结合，在支付工具上能有突破，将医疗保险产品化，将有更大的市场空间。本报告中部分信息及数据来源于公开可获得资料，对于信息的准确性和完整性不做保证，未经许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制及刊登，如需转载请联系授权并需在醒目位置标注转载来源。
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